حق فسخ در معاملات

بدون دیدگاه
بازدید
دسته بندی:

حق فسخ در معاملات

شاید به جرات بتوان گفت در تمامى قراردادهاى بیع که امروزه در بنگاه‌ هاى معاملات ملکى انجام مى ‌شود، مردم با واژه فسخ روبرو هستند ؛ بدون آن که ضمن درک مفهوم عرفى، از مفهوم حقوقى و آثار آن مطلع باشند. در حقیقت فسخ اختیارى براى یکى از طرفین معامله یا هر دوى آنها در موضوعى خاص است که به شخص اختیار مى ‌دهد معامله خود را از ادامه حیات باز دارد.

بسیاری از افراد تصور می ‌کنند که وقتی کالایی را خریدند و سپس متوجه عیب آن شدند، دیگر کاری از دستشان ساخته نیست و باید با همان کالای معیوب سر کنند. این تصور اشتباه است. در چنین مواردی شما با پشتیبانی قانون مدنی می‌ توانید به اختیار خود، قرارداد را فسخ نمایید یا مابه ‌التفاوت آن را از فروشنده بگیرید . البته توجه داشته باشید که این اختیارات تنها برای شما در نظر گرفته نشده است و به فروشنده نیز مربوط خواهد بود. از دیدگاه قانون مدنی در ماده 396، انواع خیارها برای فسخ معامله 10 مورد است که مواردی از قبیل خیار مجلس، شرط، تاخیر ثمن، رویت و تخلف از وصف، غبن، عیب، تدلیس، تبعض صفقه، تخلف شرط و خیار حیوان را شامل می ‌شود.

حق فسخ در معاملات – انواع خیارات کدامند

بر این اساس، خیار مجلس، اختیاری است که به هر یک از خریدار و فروشنده داده خواهد شد که تا زمانی که متفرق نشده ‌اند و در محل حضور دارند، بتوانند معامله را فسخ نمایند. این در حالی است که خیار تاخیر ثمن، زمانی کاربرد دارد که خریدار در پرداخت ثمن یا همان پول تعلل می‌ کند. در این شرایط است که ماده 402 قانون مدنی به کار می ‌آید. ماده ۴۰۲ قانون مدنی می‌گوید: «هر گاه مبیع، عین خارجی یا در حکم آن بوده و برای تأدیه‌ ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری کند و نه مشتری، تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله خواهد بود .» بر اساس این ماده، هر گاه فروشنده و خریدار، زمانی را برای پرداخت پول مشخص نکرده باشند و 3 روز از تاریخ معامله بگذرد و فروشنده کالا را در اختیار مشتری نگذارد و مشتری هم قیمت جنس را نپردازد، فروشنده حق دارد معامله را فسخ نماید. این در حالی است که اگر خریدار ظرف 3 روز ثمن معامله را پرداخت کند، دیگر فروشنده حق فسخ نخواهد داشت .

مورد قابل توجه در این نوع خیار این است که هرگاه کالا از آن دسته اجناسی باشد که در کمتر از 3 روز فاسد شود یا افت قیمت پیدا کند ، فروشنده هر زمانی که احساس کرد کالا در حال فساد یا کسر قیمت است، می ‌تواند معامله را برهم بزند.

حق فسخ در معاملات

حق فسخ در معاملات

اگر فسخ در قرارداد پیش ‌بینى شود یا داراى مدت معین توسط طرفین بوده یا مدت در آن پیش ‌بینى نشده است. در مورد نخست مشخص است که این حق داراى مدت است و اگر از مدت آن بگذرد، دیگر شخص حق اعمال فسخ و اجراى آن را نخواهد داشت و ثبات قرارداد باقى خواهد ماند . همچنین در خصوص حالت دوم که برای حق فسخ، مدتی پیش‌ بینی نشده است، باید گفت که از نگاه قانون، این حق فسخ داراى مدت عرفى است و مدت عرفى را عملکرد مردم در طول زمان و مکان مشخص خواهد کرد البته ممکن است این مدت در شهرى 20 روز و در شهرى دیگر چند ماه باشد بنابراین توصیه مى ‌شود از طریق مشورت با کارشناسان از مدت زمان حق اجراى فسخ مطلع شوید و مطمئن باشید که این مواعد طولانى نمی باشد. فسخ با یک اراده اجرا مى‌ شود بنابراین به افراد توصیه مى ‌شود این حق را در صورت صلاح دید بدون هیچ گونه نیازى به حضور طرف مقابل، به وسیله ارسال نامه سفارشى یا اظهارنامه اعلام نمایند. زیرا بسیاری از افراد تصور می‌ کنند که برای اجرای فسخ، رضایت یا حضور طرف مقابل هم نیاز است و با این استدلال، حق خود را به دست خود پایمال می نمایند.

حق فسخ در معاملات  موارد فسخ کدامند

خریدار و فروشنده در موارد ذکر شده در زیر می‌توانند معامله را به هم بزنند:

  • نخست آن که از مجلس معامله متفرق نشده باشند که این خیار را «خیار مجلس» می‌گویند.
  • در صورتی هر یک از خریدار یا فروشنده، مغبون یا متضرر شده باشد که «خیار غَبْن» نام دارد.
  • «خیار شرط»قرار بگذارند که تا مدت معینی هر دو یا یکی از آنان بتوانند معامله را به هم بزنند.
  • . «خیار تدلیس»فروشنده یا خریدار، مال خود را بهتر از آنچه هست، نشان دهد و به‌گونه‌ای رفتار کند که قیمت مال در نظر مردم بیشتر از قیمت واقعی آن به نظر برسد
  • «خیار تخلف شرط»فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری را انجام دهد یا شرط کند مالی را که می‌دهد، به‌گونه مخصوصی باشد اما به شرط عمل نکند. در این صورت، طرف مقابل می‌تواند معامله ( مقالات مرتبط با معامله – سوالات مرتبط با معامله ) را به هم بزند
  • «خیار عیب»در جنس یا عوض آن عیبی باشد. در مواردی که برای یکی از طرفین معامله به دلیل غبن یا عیب در مبیع، خیار فسخ معامله باشد، باید گفت که به موجب ماده 449 قانون مدنی، فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند، حاصل می ‌شود، بنابراین از ماده فوق ‌الذکر و ماده 69 قانون ثبت اسناد و املاک کشور چنین استنباط می ‌شود که فسخ معامله باید به طرف مقابل اعلام گردد و کسی که مدعی فسخ معامله است، ضرورت دارد که اراده خود مبنی بر فسخ معامله را به طرف دیگر معامله اعلام نماید.
  • «خیار شرکت»معلوم شود مقداری از جنسی که فروخته‌ اند، مال دیگری است. در این صورت، اگر صاحب آن به معامله راضی نشود، خریدار می‌ تواند معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد همچنین اگر معلوم شود مقداری از چیزی را که خریدار عوض قرار داده، مال دیگری است و صاحب آن راضی نشود، فروشنده می ‌تواند معامله را به هم بزند یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد.
  • «خیار رؤیت»فروشنده خصوصیات جنس معینی را که مشتری ندیده است، به او بگوید و سپس معلوم شود به‌گونه‌ای که او گفته، نبوده است. در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشتری خصوصیات عوض معینی را که می‌دهد، بگوید اما بعد معلوم شود طوری که گفته، نبوده است، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند.
  • «خیار تأخیر»مشتری پول جنسی را که نقدا خریداری نموده است، تا سه روز ندهد و فروشنده هم جنس را تحویل ندهد که اگر مشتری شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد (و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد)، فروشنده می ‌تواند معامله را به هم بزند اما اگر جنسی را که خریده است، همانند بعضی از میوه ‌ها باشد که اگر یک روز بماند، خراب ‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد (و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد)، فروشنده می ‌تواند معامله را به هم بزند.
  • «خیار حیوان»اگر شخص حیوانی را خریده باشد، خریدار تا سه روز می ‌تواند معامله را به هم بزند.
  • «خیار تعذّر تسلیم»فروشنده نمی ‌تواند جنسی را که فروخته است، تحویل دهد، به عنوان مثال، اسبی که فروخته است، فرار کند که در این صورت مشتری می ‌تواند معامله را به هم بزند.

شاید برای شما هم اتفاق افتاده باشد که کالایی را خریداری کردید و بعد از اینکه آن را به خانه آوردید، متوجه شدید که با کالایی که در فروشگاه دیده‌اید، متفاوت است.در چنین شرایطی به علت داشتن خیار شرط که در قرارداد امضا کرده‌اید، می ‌توانید قرارداد را فسخ کنید. به این صورت که در نخستین گام با استناد به ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی، برای طرف مقابل یک اظهارنامه می ‌فرستید. به تبع آن و بر اساس نوع مالی که خریداری نموده اید که جز اموال منقول است، در دادگاه ‌های عمومی حقوقی اقامه دعوا می‌ کنید و علاوه بر اینکه در محل اقامت خوانده می ‌توانید اقامه دعوا کنید، در محلی که عقد منعقد شده و همچنین در محل انجام تعهد نیز می‌ توانید این کار را انجام دهید. اما توجه داشته باشید که در شهرستان‌ ها به علت وجود یک حوزه قضایی فقط در همان حوزه، اقامه دعوا خواهد شد . به عنوان مثال، اگر قراردادی در شرق تهران منعقد شده و کالا را در غرب تهران تحویل گرفته باشید و محل زندگی خوانده در شمال تهران باشد، در هر سه مکان امکان اقامه دعوا برای شما وجود دارد. بنابراین از طریق ارسال اظهارنامه برای خوانده، او را آگاه خواهید کرد که تخلف از شرطی وجود دارد و به همین دلیل قصد دارید علیه او اقامه دعوا کنید و به او مهلت می ‌دهید که تا قبل از اقامه دعوا قرارداد را فسخ کرده و پول شما را بازگرداند. اما در اینجا حتما به این موضوع توجه کنید که اگر در هنگام عقد قرارداد، خیارها از طرفین ساقط شده باشد، طرفین نمی ‌توانند ادعایی داشته باشند. ارایه دادخواست گام بعدی است که به دادگستری حوزه ‌ای که می ‌توانید در آن اقامه دعوا نمایید ، رفته و دادخواست ارایه می نمایید و بعد از آن تشریفات رسیدگی انجام خواهد شد . اگر ارزش مالی که خریده اید ، زیر 5 میلیون تومان باشد، پرونده شما در شورای حل اختلاف همان حوزه و اگر ارزش آن بالای 5 میلیون تومان باشد، در دادگستری آن حوزه بررسی می شود. توجه داشته باشید که پرونده شما حقوقی است و برای متخلف، مجازاتی در نظر گرفته نمی ‌شود اما اگر پرونده شما به مرحله اجرایی برسد، ممکن است توام با اعمال ماده 2 قانون نحوه اجرای محکومیت ‌های مالی باشد. این ماده مقرر نموده است: هر کس محکوم به پرداخت مالی به دیگری شود، چه به صورت استرداد عین یا قیمت یا مثل آن یا ضرر و زیان ناشی از جرم یا دیه و آن را تادیه نکند، دادگاه او را الزام به تادیه کرده و چنانچه مالی از او در دسترس باشد، آن را ضبط و به میزان محکومیت از مال ضبط شده استیفا خواهد کرد. در غیر این صورت بنا به تقاضای محکوم‌ له، ممتنع را در صورتی که معسر نباشد، تا زمان تادیه حبس خواهد کرد.

در صورتی که در قراردادهای معوض، یکی از طرفین تعهدات قراردادی خود را اجرا نکند، در قانون مدنی حکم عام و صریحی وجود ندارد که متعهدله به استناد آن بتواند عقد معوض را فسخ نماید و خود را از تعهداتی که متقابلا متقبل شده است، رها کند.  به نظر می‌ رسد که این حق فسخ، هم از دیدگاه فقهی و هم از دیدگاه حقوقی قابل توجیه باشد اول آن که قانونگذار حق فسخ را در مورد تخلف از شروط ضمن عقد که جنبه فرعی دارد، پذیرفته است؛ دوم آن که این حق فسخ ناشی از ارتباطی است که در عقود معوض بین عوض و معوض وجود دارد؛ سوم آن که پذیرش این حق فسخ، حقوق ایران را به کشورهای پیشرفته و اسناد بین ‌المللی که این حق را پذیرفته ‌اند، نزدیک می‌ کند. همچنین طبق مقررات حقوق ایران، در صورتی می توان قرارداد را فسخ کرد که اجبار متعهد به انجام تعهد، امکان پذیر نباشد.