خلع ید از ملک مشاعی
شاید بپرسید که خلع ید از ملک مشاعی چیست و چه مفهومی دارد؟ باید در پاسخ به این سؤال بگوییم که خلع ید مبحثی است که هدف از آن غصب و یا تصرفی است که بدون اجازه مالک یا مالکان یک ملک مشاعی باشد. عمدتاً دعوای خلع ید به دو حالت ایجاد می‌گردد.
حالت اول شامل مواردی می‌شود که فرد تسلط یافته به ملک، از ابتدای تصرف، بدون اجازه مالک یا مالکین ملک، آن را به تصرف خود در آورده باشد و حالت دوم در شرایطی اتفاق می‌افتد که تصرف ملک توسط یک شخص ابتدا با اجازه مالک شروع شده و در نهایت بدون اجازه او ادامه یابد.
املاک مشاعی به ملک‌هایی می گویند که در آن چندین نفر شریک به صورت اشتراکی مالک آن به حساب می‌آیند. بنابراین هر یک به اندازه سهم خود در آن ملک حق دارند. در واقع هنگامی دعوای خلع ید در املاک مشاعی به وجود می‌آید که یکی از مستاجرین یا مالک آن بدون اجازه سایر مالکان در سهم مشاع، عملیاتی را انجام دهد.
برای آشنایی با قوانین مربوط به خلع ید از ملک مشاعی تا انتهای این مقاله از موسسه حقوقی آتیه آفرینان عدالت جو همراه ما باشید
“مقاله پیشنهادی”
مثلاً یکی از مالکین، بخشی از حیاط ساختمان مسکونی را برای نگهداری حیوانات خانگی همچون مرغ و خروس یا سگ استفاده کند. در این شرایط ممکن است دعوای خلع ید از ملک مشاع، صورت گیرد. حالت دیگر این است که یکی از مالکین یا حتی مستأجر او با توجه به اینکه سایر مالکین رضایت نداشته باشند، بیش از سهم مشاع خود را استفاده نمایند.
مثلاً فرض کنید که یک پارکینگ به صورت سهم مشاع برای هر واحد به اندازه قرار دادن یک خودرو در نظر گرفته شده باشد. حال اگر یکی از مالکین یا حتی مستأجر او دو خودرو را در این سهم قرار دهد، با نارضایتی سایر مالکین دعوای خلع ید به وجود می‌آید. شرایط دیگری که میتوانید متصور شوید این است که اگر سه نفر باهم به صورت شراکتی هر کدام دو دانگ از یک ملک مشاعی (مثلاً مغازه) را تهیه کرده باشند و مالک آن به شمار بروند.
حال اگر هریک از این شرکا مثلاً دانگ مغازه خود را به یک مستأجر اجاره بدهد و این برخلاف نظر سایر شرکا باشد یا اینکه با اجازه هر سه نفر آنها شش دانگ مغازه اجاره داده شود ولی مستأجر اجاره یک نفر از آنها را پرداخت نکند، دعوای خلع ید از ملک مشاعی رخ می‌دهد.
نکته مهمی که باید در این رابطه به آن توجه کنید این است که در املاک مشاعی حقوق میان تمامی شرکا وجود دارد و اینکه همگی در یک ملک سهمشان پخش شده است. بر اساس مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی این حق محفوظ است و هیچ یک از شرکا نمی‌تواند بدون اجازه سایرین، اقدام به تصرف ملک کرده و آن را در اختیار بگیرد.
اگر چنین اتفاقی رخ بدهد، سهم هر یک از شرکا با خلع ید از تمام ملک صورت می‌گیرد به همین خاطر است که باید این موضوع را پذیرفته و به مفاد آن در ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی توجه کنید.
فهرست محتوا
- خصوصیات و ویژگی‌های دعوای خلع ید را بشناسید.
- برای طرح دعوای خلع ید چه کاری باید انجام داد؟
- عناوین دادخواست حقوقی مشابه
- آیا مالکیت شاکی در تصرف عدوانی کیفری باید احراز شود؟
- تفاوت دعوای خلع ید با سایر دعاوی حقوقی چیست؟
- دعوای خلع ید از ملک مشاع و تخلیه آن چگونه است؟
- نمونه دادخواست خلع ید مشاعی
- نمونه شرح دادخواست خلع ید مشاعی
خصوصیات و ویژگی‌های دعوای خلع ید را بشناسید.
- دعوای خلع ید یا رفع غصب ممکن است در خصوص اموال منقول یا غیر منقول اعمال شود.
- دعوای خلع ید در هر حال یک دعوای مالی محسوب می‌شود و اگر در خصوص ملک باشد هزینه دادرسی آن بر اساس قیمت منطقه‌ای و اگر در خصوص مال منقول باشد هزینه دادرسی آن بر اساس تقویم خواهان تعیین می‌شود.
- مستند دعوای خلع ید بطور عام ماده 308 قانون مدنی بوده و مستند دعوای خلع ید مشاعی ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی.
- دعوای خلع ید پس از صدور حکم علیه هر متصرف اجرا می‌شود و اینکه دیده می‌شود گاهی محکوم علیه دعوای خلع ید پس از صدور حکم جهت جلوگیری از اجرای آن دیگری را بر مال غصب شده مسلط می‌کند، دست آویز و حربه خوبی نیست.
- در رویه قضایی خلع ید به 2 نوع مالکانه و غیر آن تقسیم می‌شود. منظور از خلع ید مالکانه این است که متصرف ادعای مالکیت هم دارد ولی در موارد غیر این اختلاف طرفین فقط بر سر تصرف است و در مالکیت متقاضی خلع ید تردیدی نیست.
- قانون گذار در قانون مدنی از واژه خلع ید برای معرفی این امکان استفاده ننموده است و به جای آن واژه غصب را به کار برده است.
برای طرح دعوای خلع ید چه کاری باید انجام داد؟
یکی از مهمترین ارکان طرح دعوای خلع ید این است که مالکیت سایرین باید نسبت به آن مال وجود داشته باشد. بنابراین اقدام اولیه دادگاه برای مواجهه با دعوای خلع ید استعلام وضعیت ثبتی آن ملک بر اساس مالکیت شرکا بوده و واضح است که بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت و همچنین ماده‌های ۴۶ ۴۷ و ۴۸ قانون مدنی، معمولاً محاکم ذیصلاح شخصی را مالک ملک می‌دانند که سند آن به نامش در دفاتر اسناد املاک به عنوان مالک ذکر شده باشد.
بنابراین اگر شخصی مبایعه نامه معمولی و یا وکالت نامه بلاعزل از ملکی که خرید است را داشته باشد و آن را به دادگاه بدهد، می‌تواند خود را مالک قانونی آن ملک قلمداد کند و همچنین باید توجه کنید که اگر ملک فاقد سند رسمی باشد طرح دعوای خلع ید بدون اثبات مالکیت آن به احتمال زیاد رد می‌شود.
بر اساس قانون، موضوع دعوای خلع ید برای اموال غیرمنقول است. بنابراین رکن دوم در پذیرش این طرح دعوا، در تصرف بودن غیرقانونی مال غیر منقول می‌باشد. اموال منقول با دعواهای مشابه تحت عنوان استرداد مال، قابل پس گرفتن از فرد غاصب هستند.
مورد مهم دیگری که باید در طرح دعوای خلع ید از ملک مشاع به آن توجه کنید، اثبات غصب و طرح دعوا، استیلا و یا سلطه بر مال مالک اصلی است. غاصب لزوماً باید نسبت به مال سلطه داشته و تسلط غیر قانونی او شرایط بهره مندی از منافع مالی را برای مالک اصلی به کلی محدود کرده باشد.
بنابراین اگر ملک در سلطه مالک باشد ولی در استفاده کامل او نباشد، این فرض به وجود می‌آید که مال او غصب شده و با طرح دادخواست خلع ید در رابطه با آن، مالک می‌تواند دعاوی حقوقی و کیفری دیگری را برای ممانعت و مزاحمت از حق خود ایجاد کند.
آخرین ویژگی مهم در دعوای خلع ید اثبات عدوانی بودن اقدامات مطرح شده است. به عبارت دیگر هرگاه اذن یا اجازه قبلی و یا قراردادی بین خواهان و خوانده وجود داشته باشد، امکان خلع ید با چالش روبرو می‌شود و عنوان عدوانی بودن به معنای غلبه و قهر بدون اجازه قانونی مطرح می‌گردد.
عناوین دادخواست حقوقی مشابه
در رابطه با دعاوی مشابه با خلع ید می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- رفع تصرف عدوانی
- تخلیه ید
- دستور تخلیه
- حکم تخلیه
آیا مالکیت شاکی در تصرف عدوانی کیفری باید احراز شود؟
در ماده ۶۹۰ قانون مدنی کلمه متعلق استفاده شده اما برخی از دادگاه‌ها، داشتن مالکیت شاکی را ضروری نمی‌دانند. به طور کلی چند نکته در خصوص خلع ید از ملک مشاعی وجود دارد که به شرح زیر می‌باشند:
- مستند خلع ید مشاعی ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است.
- دعوای خلع ید یک دعوای مالی بوده و در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.
- هزینه دادرسی خلع ید بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک محاسبه می‌شود.
- اجرای خلع ید مشاعی به این صورت است که ملک از تصرف کلیه مالکین خارج شده و به تصرف هیچ یک از آنها داده نمی‌شود تا اینکه در خصوص نحوه تصرف توافق نمایند.
- در صورتی که خلع ید به اختلافات شرکا پایان ندهد تنها راه فصل خصومت و پایان دادن قطعی به اختلافات تقاضای دستور فروش ملک مشاع است.
- تنها جایی که قانون گذار از واژه خلع ید استفاده نموده ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است با این وجود در ماده 308 به بعد قانون مدنی هم این مقررات ناظر به خلع ید است و در واقع خلع ید نوعی رفع غصب است.
تفاوت دعوای خلع ید با سایر دعاوی حقوقی چیست؟
در رابطه با این موضوع باید بگوییم که اگر ملک در اختیار شخصی غیر از مالک باشد، در این خصوص ابتدا باید مالکیت خواهان اثبات گردد و سپس موضوع غصب ملک توسط خوانده مطرح می‌گردد و به استناد قاعده موجود، حکم خلع ید متصرف کنونی صادر می‌گردد.
دعوای خلع ید از ملک مشاع و تخلیه آن چگونه است؟
برای طرح دعوای خلع ید بر علیه شخصی که تصرف ملک مشاع را بر دست گرفته، نیازی به حضور تمامی مالکین نبوده و اگر مثلاً یک واحد تجاری چهار مالک دارد، تنها کافی است که یکی از مالکین برای طرح دعوای خلع ید مراجعه کند. دعوای خلع ید می‌تواند هم علیه شریک ملک مشاع و هم علیه غیر آن مطرح گردد. به عبارت دیگر چه کسی ملک را شریک شده باشد و چه آن را تصرف کرده باشد، ممکن است مالکیت قانونی و درستی نسبت به آن نداشته باشد و در این شرایط می‌توان با طرح دعوای خلع ید به موضوع رسیدگی کرد.
همچنین اگر چند نفر ملک مشاعی را به تصرف خودشان درآورده باشند، شما میتوانید علیه آنها دعوای خلع ید را مطرح نمایید و محدوده رسیدگی دادگاه به دادخواست شما مشخص می‌شود و هر کسی که دعوا بر علیه او مطرح شده، حکم دادگاه علیه او اجرا خواهد شد. حق مشاع می‌تواند بر روی سرقفلی واحدهای تجاری و مغازه نیز باشد. با این اوصاف، حتی سرقفلی مالکین مشاعی نیز ممکن است مشمول قوانین ملک مشاع شود.
دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای خلغ ید از ملک مشاعی، دادگاهی است که مال غیر منقول در آنجا واقع شده باشد. خواهان دعوا، شریک یا شرکای مال مشاع در دعوای خلع ید از ملک مشاع، حضور دارند و باید دادخواست خود را به طرفیت شریکی که ملک را بدون اجازه سایرین تصرف کرده، تنظیم نمایند. همچنین نمی‌توان دقیقاً گفت که چه مدت دعوای خلع ید طول می‌کشد. چرا که عوامل مختلفی مانند شعبه رسیدگی کننده و زمان رسیدگی و … در زمان آن دخیل هستند.
نمونه دادخواست خلع ید مشاعی
خواهان:
1- مهران …… نام پدر: حسین به نشانی: تهران. خیابان ولیعصر ……..
2- منوچهر ….. نام پدر: احمد به نشانی: تهران. خیابان ولیعصر ……..
خوانده:
1- امین …. نام پدر: حسن به نشانی: تهران. خیابان ملت ……..
تعیین خواسته و بهای آن:
1- خلع ید (خلع ید مشاعی) مقوم به 51/000/000 ریال ارزش منطقه‌ای ملک 51/000/000 ریال
2- مطالبه خسارات دادرسی
دلایل و منضمات دادخواست:
1- وکالت نامه به مشاره ….
2- سند مالکیت به شماره …..
3- کارت ملی به شماره …..
4- گواهی فوت به شماره …..
5- گواهی حصر وراثت به شماره …..
6- کارت ملی به شماره ….
نمونه شرح دادخواست خلع ید مشاعی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران
با سلام احتراما به استحضار می‌رساند با عنایت به اینکه خانم مهری …. تنها به تاریخ 91/03/19 فوت نموده و دارایی ایشان عبارت از سه دانگ مشاع پلاک ثبتی …. فرعی از …. اصلی واقع در بخش ده تهران می‌باشد و به استناد گواهی حصر وراثت ضم دادخواست ملک مسکونی بین ورثه وی مشترک می‌باشد و ملک در تصرف خوانده (احد از مالکین مشاعی) می‌باشد موکلین تقاضای خلع ید از ملک مشاعی مذکور را درند. لذا صدور حکم خلع ید خوانده وفق مدارک پیوست و مستندا به ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی مستدعی است. نیز صدور حکم به پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل مستدعی می‌باشد.
برای تنظیم دادخواست و دریافت مشاوره حقوقی در خصوص دعوای خلع ید ، میتوانید از طریق لینک زیر با
وکلای موسسه حقوقی آتیه آفرینان عدالت جو در ارتباط باشید.
