بدون دیدگاه
بازدید
دسته بندی:

قوانین مستاجر و موجر

تقریبا اکثر افراد جامعه با اجاره و اجاره نشینی آشنا می باشند و یا حداقل یک بار خود موجر یا مستاجر بودند به ویژه در شهرهای بزرگ به دلیل گرانی مسکن بیشتر افراد امکان تهیه مسکن شخصی را ندارند و به ناچار به اجاره نشینی روی می آورند در این مبحث به بررسی عقد اجاره و حقوق و تکالیف موجر و مستاجر خواهیم پرداخت .

قوانین مستاجر و موجر – تعریف اجاره

اجاره قراردادی است که طبق آن یک نفر (موجر)خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر)برای مدتی تعیین شده و در ازای اجاره بها (کرایه)به اجاره واگذار خواهد کرد .

قوانین مستاجر و موجر – شرایط اجاره

  • موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد : یعنی کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملک را اجاره دهد مستاجر هم میتواند محلی را که اجاره کرد به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شود .
  • مدت اجاره باید تعیین شود : اگر در قرارداد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه ..) اجاره باطل می باشد و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می گردد .
  • لازم است موجر و مستاجر بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملک را اجاره دهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد می تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره دهد .
  • اجاره کتبی : طبق قانون روابط موجر و مستاجر 1376 ، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم گردد و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کرده باشند و همچنین در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال76 بهره مند گردند . اگر طرفین(موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکرده باشند با مشکلات فراوانی روبه رو می شوند که باعث می شود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان باشند.

قوانین مستاجر و موجر – تکالیف موجر

  • تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید بعد از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجر بدهد
  • بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر گرفته می شود زمان تخلیه باید مبلغ فوق به مستاجر برگردانده شود .
  • انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم باشد موجر باید آنرا انجام بدهد.

قوانین مستاجر و موجر – موجر کیست

فردی است که صاحب و مالک خانه و آپارتمان و یا مغازه است و آنرا اجاره می دهد .

قوانین مستاجر و موجر – مستاجر کیست

فردی است که با پرداخت کرایه خانه یا آپارتمان و یا مغازه را اجاره خواهد کرد .

قوانین مستاجر و موجر – تکالیف مستاجر

  • پرداخت کرایه : معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه می باشد بنابراین مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت نماید . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شود باید مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل کند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی که مستاجر رهن کامل کند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد می باشد و به همین دلیل معمولا کرایه ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد موجر اجاره بها (کرایه ) هم خواهد گرفت .

 

  • تخلیه محل اجاره هنگام پایان قرارداد

 

  • انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره : اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و کلید برق و قفل درها …دارد مستاجر خودش باید این کار را انجام بدهد

 

  • پرداخت بهای آب ، برق ، گاز ، تلفن و حق شارژ : چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می نماید هزینه های آنرا هم خود او باید پرداخت کند حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت نماید .

 

  • جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر : اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی داشته باشد مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر می باشد بنابراین مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری و ممانعت داشته باشد .

 

  • خودداری از ورود خسارت به محل اجاره : مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده نماید که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران نماید

 

  • خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای : اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره کند (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را عوض کند و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول گردد . چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نداشته باشد می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید .

قوانین مستاجر و موجر – حقوق مستاجر

  • در خانه یا آپارتمان مسکونی مستاجر معمولا برای سکونت خود و افراد خانواده اش خانه ای را اجاره خواهد کرد بنابراین او حق دارد از انباری و یا پارکینگ مشترک استفاده نماید مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شود اگر مستاجر پول پیش به موجر بدهد در زمان تخلیه می تواند آنرا از موجر پس بگیرد اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی دارد مستاجر می تواند از موجر درخواست کند که این تعمیرات را انجام دهد . مستاجر می تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد بر خلاف آن توافق شود.

 

  • در مغازه و محل کسب در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب مستاجر باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده مشغول شود .بنابراین و در صورت تغییر شغل بدون اجازه موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجارده را خواهد داشت .
  • در این نوع از اجاره موجر معمولا با گرفتن سر قفلی مغازه خود را اجاره می دهد .در هنگام تخلیه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بگیرد سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت می شود.اما در بحث اجاره محل کسب باید به این نکته توجه کنید که اجاره محل های کسب پس از سال 1376 مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 است و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 است . که این دو قانون باهم تفاوت های اساسی دارند که در بخش های بعدی توضیحات بیشتری می دهیم .

قوانین مستاجر و موجر – حقوق موجر

  • دریافت اجاره بها در موعد مقرر

 

  • حق درخواست تخلیه در پایان زمان قرارداد . اما در این مورد باید به اجاره محل کسب هایی که پیش از سال 76 اجاره داده شده است توجه کرد چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1356 صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی شود.

 

  • حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.

قوانین مستاجر و موجر – خسارت به مال مورد اجاره

اگر مستاجر سبب ورود خسارت به مغازه یا خانه موجر بشود باید آنرا جبران نماید برای مثال اگر مستاجر شیشه های خانه یا مغازه را شکسته یا سایر اشیای موجر در محل را خراب کند باید در هنگام تخلیه یا خودش آنها را تعمیر و اصلاح نماید یا هزینه های آن را به موجر پرداخت کند اگر مستاجر از پرداخت خسارت جلوگیری کند موجر می تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارت های خود به دادگاه مراجعه کند و دادگاه از طریق پول پیش مستاجر که نزد موجر می باشد خسارت های موجر را جبران می نماید .

قوانین مستاجر و موجر – سر قفلی چیست

مبلغی است که موجر زمان اجاره دادن مغازه خود از مستاجر دریافت خواهد کرد و در ازای آن مغازه را به مستاجر اجاره  خواهد داد، بنابراین سر قفلی فقط در مغازه و املاک تجاری وجود دارد.

مقدار سر قفلی : تعیین مقدار سر قفلی باتوجه به نرخ بازار با توافق موجر و مستاجر تعیین خواهد شد . هر قدر که مقدار سرقفلی بیشتر باشد، مقدار کرایه کمتر می باشد .

انتقال سرقفلی : در قراردادهای اجاره منعقد شده بعد از سال 1376 مستاجر حق دارد مغازه را به فرد دیگری واگذار نماید اما اگر در قرارداد اجاره حق انتقال (اجاره دادن) مغازه از مستاجر سلب شود او حق ندارد مغازه را به دیگری بدهد در موردی که مستاجر حق اجاره دادن مغازه را دارد می تواند سرقفلی را هم از مستاجر جدید بگیرد یعنی در قبال اجاره دادن مغازه از مستاجر جدید مبلغی همانند سرقفلی که خودش به مالک داده است یا مبلغی کمتر یا بیشتر از آن بگیرد در این صورت مستاجر دوم زمان تخلیه می تواند سرقفلی را از مالک درخواست کند . اما در قراردادهای اجاره محل کسب منعقده پیش از 1376 که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 است مستاجر حق انتقال مورد اجاره را ندارد و در صورت انتقال نه تنها موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید بلکه به مستاجر صرفا نصف سرقفلی تعلق خواهد گرفت . توصیه می شود در این زمینه حتما قبل از هر اقدامی با یک وکیل با تجربه مشورت نمایید .

اختیاری بودن سرقفلی : منظور این است که ایجاد سرقفلی اجباری نیست و اگر طرفین (موجر و مستاجر)توافق کنند که سرقفلی در کار نباشد و تنها در ازای اجاره بهای ماهانه مغازه را اجاره نماید دیگر سرقفلی وجود ندارد و زمان تخلیه مستاجر نمی تواند حق سرقفلی را درخواست کند و باید ملک را تخلیه نماید بدون اینکه چیزی بعنوان سرقفلی گرفته شود .

تخلیه و استرداد سر قفلی : اگر مالک، ملک تجاری خود را با گرفتن سرقفلی اجاره بدهد زمان تخلیه او باید سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت نماید در صورت اختلاف موجر و مستاجر در مورد قیمت سرقفلی کارشناس رسمی دادگستری اظهارنظر خواهد کرد .

قوانین مستاجر و موجر – تضمین تخلیه

اگر مستاجر خانه یا آپارتمان یا مغازه را در پایان قرارداد تخلیه نکند موجر قادر است از دادگاه بخواهد مستاجر را اجبار به تخلیه کند برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش پرداخت را به مستاجر برگرداند معمولا موجر به هنگام قرارداد چک یا سفته ای از مستاجر خواهد گرفت که در صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می تواند آن چک یا سفته را به اجرا بگذارد

قوانین مستاجر و موجر – انواع اجاره

  • اجاره خانه و آپارتمان مسکونی: در این نوع اجاره مستاجر جهت سکونت خود و افراد خانواده خانه یا واحد آپارتمانی را معمولا برای یک سال اجاره خواهد کرد موجر معمولا مبلغی به عنوان پول پیش از مستاجر دریافت خواهد کرد و مبلغی هم ماهانه به عنوان اجاره بها تعیین می گردد.
  • اجاره مغازه و محل کسب: گاهی مستاجر جهت اشتغال به کسب (طلا فروشی .سوپر مارکت .خیاطی .لوازم الکتریکی . )مغازه ای را اجاره خواهد کرد در این نوع اجاره ها موجر معمولا مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت خواهد کرد که در بخش های بعد توضیح خواهیم داد .

قوانین مستاجر و موجر – فسخ قرارداد اجاره

  • فسخ قرارداد از سوی مستاجر

معمولا در قراردادهای اجاره این شرط است که مستاجر در صورتی که تمایل به فسخ و بر هم زدن اجاره دارد یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام نماید در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان خواهد رسید و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چک تضمینی خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل خواهد گرفت . گاهی خانه یا مغازه معیوب و ناقص می باشد همانند اینکه موجر اعلام کند خانه اش سیستم گرمایشی و سرمایشی دارد در صورتی که این چنین نیست یا موجر اعلام نماید خانه اش صد متری است در صورتی که هفتاد متری بوده در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را فسخ کند . برای فسخ اجاره مراجعه به دادگاه لازم است .

  • فسخ قرارداد از سوی موجر

اگر مستاجر محل اجاره را تبدیل به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون کند موجر می تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را فسخ کند . همچنین اگر مستاجر به گونه ای از مال مورد اجاره استفاده نماید که باعث خرابی و خسارت به ملک شود موجر قادر است از دادگاه منع مستاجر را درخواست کند اگر منع مستاجر امکان پذیر نبود موجر می تواند اجاره را فسخ کند .

  • توافق موجر و مستاجر برای فسخ قرارداد

اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را فسخ کنند این عمل را اقاله می نامند معمولا هر قراردادی را می توان با توافق دو طرف آن فسخ کرد .

قوانین مستاجر و موجر – تقاضای مهلت برای تخلیه ملک

اگر قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و مستاجر محل را تخلیه نکرده باشد موجر به دادگاه مراجعه خواهد کرد تا مستاجر را به تخلیه ملک مجبور کند اگر مستاجر به دلایلی نتواند تخلیه کند و تقاضای مهلت داشته باشد دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا یک ماه به او مهلت خواهد داد تا ملک را تخلیه نماید در این صورت مستاجر باید اجاره بهای یک ماه را هم پرداخت کند .

قوانین مستاجر و موجر – دقت در تنظیم قرارداد اجاره

طبق اینکه قوانین مختلفی در مورد اجاره (به ویژه اجاره محل کسب و تجارت)وجود دارد موجران و مستاجران حتما باید از وکلا و مشاورین حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره بهره مند گردند زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکردن شرایط قانونی امکان دارد موجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود نباشد و یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی سر قفلی به مستاجر پرداخت کند . یا ممکن است مستاجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد حق سرقفلی خود را از دست دهد و ضرر جبران ناشدنی بر او وارد شده باشد .

  • سرگردانی در دادگاهها

بنابراین جهت پیش گیری از ضایع شدن حقوق موجر و مستاجر و همچنین جلوگیری از سرگردانی آنها در راهروهای دادگستری عاقلانه این است که در تنظیم اجاره از نظر و کمک وکیل یا مشاوره حقوقی حتما استفاده گردند . همواره قراردادهای اجاره خود را با امضای دو نفر شاهد تنظیم کنید در غیر اینصورت از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 (تخلیه فوری ملک) بهره مند نمی شوید .