مواردی در جهت دعوا برای تنظیم سند رسمی

بدون دیدگاه
بازدید
دسته بندی:

مواردی در جهت دعوا برای تنظیم سند رسمی

نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی است؛ اعم از اینکه، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه ‌نامه (سند فروش) بنامیم. قولنامه حاوی یک تعهد و قول می باشد . هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده ‌اند، قراردادی منعقد شده و در آن، دو طرف تعهد می‌ نمایند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند. این توافق ‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی می باشد. سند مورد نظر، اثبات ‌کننده وقوع معامله و مالکیت است و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد. به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده باشد، نه خریدار می ‌تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می ‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد نمایند. در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت خواهند نمود که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه می باشد. حال اگر یکی از طرفین معامله  از تعهدات خود سر باز زند مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند رسمی و انتقال می باشد ، آشکار می‌ گردد و متعهدله می‌ تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد. محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر خواهد کرد و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی می ماند و حتی مرگ متعهد نیز نمی ‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل خواهد شد و در صورت امتناع آنها، دادگاه می ‌تواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.

در اینجا مواردی درباره دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول آورده شده است:

1- وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.

2- تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش ‌بینی شده باشد.)

3- گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار دریافت شده باشد.

4- اگر اظهارنامه ‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست گردد.

5- عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست گردد.

6- در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل گردد که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری می باشد ؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری خواهد بود.

7- مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.

8- دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم گردد.

 

مواردی در جهت دعوا برای تنظیم سند رسمی

مواردی در جهت دعوا برای تنظیم سند رسمی

  مواردی در جهت دعوا برای تنظیم سند رسمی  – اقدامات دادگاه برای اجبار به تنظیم سند

احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می ‌کند و حکم به انتقال خواهد داد.)

احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: به عنوان مثال، در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.

احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش ‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک.

احراز انجام معامله و قرارداد، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه ‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.

مواردی در جهت دعوا برای تنظیم سند رسمی  –  برخورد دادگاه با ابطال یا جعل سند رسمی

احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.

تحقیق درباره مورد معامله، اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی، با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت‌کننده مقدم، حکم به الزام به انتقال داده شود. توجه به هزینه ‌های انتقال سند و عهده‌ دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه‌ های لازمه به طور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین خواهد بود.

انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.

ضمانت اجرای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار

طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، متعاملین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل می ‌شود ، ملزم می باشد.

فروشنده طبق عرف و عادت و مواد 46، 22 و 47 قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود.

بنابراین به نظر می ‌رسد، در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع، سند رسمی تنظیم گردد، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود.

اما باید توجه داشت، در برخی قرارداد ها چنین تصریح می گردد که “اگر فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه ننماید ، فلان مبلغ را باید پرداخت کند ” که در این صورت، به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند، یکی را انتخاب نموده و خریدار نیز صرفا می ‌تواند وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد. مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر نماید ، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام بپردازد.

   مواردی در جهت دعوا برای تنظیم سند رسمی  – موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه نماید. همچنین در مواقعی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نیست ، خریدار می ‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد الزام فروشنده به  تنظیم سند رسمی انتقال امکان‌ پذیر نیست؛ زیرا وی مبادرت به فروش مالی نموده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را  از واحد اجرای احکام درخواست کند. حکم اجرایی به محکوم‌علیه ( فروشنده) ابلاغ خواهد شد  و اگر وی ظرف 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می ‌کند. دایره اجرا به دفترخانه‌ ای  که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند،  اطلاع می ‌دهد که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع نماید تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام نماید.

مواردی در جهت دعوا برای تنظیم سند رسمی  – اعتبار اسناد رسمی و عادی در دعاوی مدنی

ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت دارد و مقرر کرده  «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا خواهد کرد .» نکته ‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌ نماید و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد. بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه خواهد بود که  از آثار حکم الزام  به تنظیم سند نمی باشد .