نکاتی برای معامله بدون مشکل
نکاتی برای معامله بدون مشکل
نداشتن آگاهی کافی مردم از مسائل قضایی و حقوقی در جامعه موجب تشکیل پرونده های قضایی غیرضروری، سردرگمی مردم در محاکم قضایی و حتی افزایش زندانیان شده است، ارتقاء آگاهی های حقوقی، ضمن صرفه جویی در وقت و هزینه مردم، بار دستگاه قضایی را نیز کم می کند .تنظیم سند در روابط اجتماعی، اقتصادی و خانوادگی افراد یکی از زمینه های بروز اختلاف و تشکیل پرونده در محاکم است. با وجود قوانین مناسب در این حوزه، بسیاری از افراد جامعه به دلیل اعتماد به فرد مقابل، از تنظیم سند رسمی چشم پوشی می کنند و با مشکلات زیادی مواجه می شوند . از نظر قانون، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد ماموران رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، سند رسمی است و سایر اسناد، عادی هستند. در زیر برخی مواردی که باید به آنها توجه نمایید ذکر شده است :
- اگر مالکان متعدد بوده و یکی از آنها عهده دار مذاکره با خریدار باشد، حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکان امضا کنند، مگر اینکه به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا خواهد کرد.
- اگر خریدار یا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت مورد معامله خودداری نمایند، طرف دیگر می تواند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه درخواست و پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجرائیه نماید . با خودداری طرف معامله از حضور در دفترخانه، نماینده اجرای احکام، سند انتقال را امضا خواهد کرد.
- پیش‌فروش ساختمان در کشور تا قبل از اجرایی شدن قانون مربوط، گرفتار بحران و مشکلات زیادی بود، به طوری که برخی شرکت ها و اشخاص یک ساختمان را به چند نفر پیش فروش می کردند. اکنون با اجرای قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی الزامی شده است. به موجب ماده ۲۳ این قانون، پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی موجب تعقیب کیفری می شود.
- قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه های معاملاتی یا بیرون از آنجا تنظیم می گردد ، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین (خریدار و فروشنده) باید نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند.
نکاتی برای معامله بدون مشکل
- اصالت سند عادی را باید اثبات نمود . اثبات این اصالت با کسی است که به آن استناد می نماید . طرف مقابل می تواند با اظهار این مطلب که چنین سندی را امضا نکرده است، از خود سلب مسئولیت نماید . سند رسمی چنین تلاشی را نیاز ندارد. ضمن اینکه، انکار نسبت به مندرجات سند رسمی راجع به اخذ وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال، مسموع نمی باشد . این نکته نیز قابل ذکر است که امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر می باشد .همچنین نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید فقط با سند رسمی معتبر می باشد.
- لازم است از توان مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان داشته باشید و شروطی در قولنامه آورده شود که درصورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.
- خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثیقه یا رهن و یا در توقیف نباشد. استعلام از ثبت اسناد و استفاده از کد رهگیری در اینجا کارساز می باشد . اگر مورد معامله ملک است، خریدار بررسی کند که توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصیف شده باشد(آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره). فروشنده باید به طور کلی مشخصات ملک را در قولنامه تصریح نماید ، به خصوص زمانی که این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله باشد. همچنین باید مطمئن شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود، لازم است ترتیب، مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستأجر قید گردد. نکته قابل تأمل دیگر توجه به این مسئله است که ملک مشکل ثبتی نداشته باشد.
- اگر کسی که قولنامه را امضا می نماید، خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک است، خریدار باید دلایل احراز سمت آنها را بررسی نماید و ببیند آیا وکیل در وکالت نامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر و نیز اگر امضاکننده ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک بالغ نشده است.در جایی نیز که امضا کننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال وی را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
- اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده است، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده نموده و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه نماید .همچنین خریدار باید مطمئن گردد که فروشنده ممنوع المعامله نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نمی باشد . اگر فروشنده خیلی مسن یا مریض احوال و حرکات غیرعادی دارد، خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است وبرای اطمینان به اداره امور محجورین و سرپرستی مراجعه ومطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجوران نباشد.
- خریدار تا زمانی که مورد معامله را دریافت نکرده یا اینکه مورد معامله با سند رسمی به وی منتقل نشده است، از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری نماید . فروشنده نیز باید مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد. حتماً در خصوص پرداخت مابقی قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین و این نکته ذکر شود که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می تواند معامله را فسخ نماید .
- بهترین تلاش خریدار اینست که تمام پرداختی ها را به وسیله چک تضمینی انجام دهد تا در صورتی که فروشنده منکر دریافت وجه شد، وسیله ای برای اثبات پرداخت خود داشته باشد.اگر فروشنده قیمت معامله را از طریق چک دریافت می کند، توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، تنها می تواند وجه چک را مطالبه نماید و معامله را نمی تواند برهم بزند؛ مگر اینکه چنین شرطی در قرارداد آمده باشد.
- وجه التزام در قرارداد به این معناست که هرگاه به علتی معامله قطعی انجام نشود، این مبلغ به عنوان جریمه از طرفی که عدم انجام معامله مستند به عمل اوست، اخذ شود و به طرف دیگر تعلق گیرد. در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی ملک یا مورد معامله است. کسی که وجه التزام را مطالبه می نماید ، باید خود تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد. به عنوان مثال، خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر نیز احراز شود. بهتر است طرفین در قولنامه برای حضور در دفتر اسناد رسمی حتماً روز، ساعت و دفترخانه مشخصی را تعیین نمایند و لازم است برای امتناع از حضور، وجه التزام سنگینی قرار داده شود.
