سرقفلی مغازه و املاک تجاری
سرقفلی مغازه و املاک تجاری
سرقفلی به نحوی امتیاز به مستأجر است و باید آن را مطابق با قوانین و مقررات ، به دو دسته تقسیم کرد. نوعی از سرقفلی که از حق کسب و پیشه می باشد و در واقع به قوانین قبل از قانون روابط مؤجر و مستاجر مصوب 1376 اطلاق خواهد شد و بدین صورت است که مستأجر یک ملک تجاری به مرور حقوق قانونی تحت عنوان کسب، پیشه و تجارت برایش ایجاد و دست به دست واگذار خواهد شد و غالبا آنرا به عنوان سرقفلی می شناسند. نوع دیگری از سرقفلی که در قانون 1376 از آن نام برده شده است، بدین صورت است که مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار نماید، سرقفلی ملک (امتیاز کسب و کار) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می نماید و براساس این قرارداد، مالک سرقفلی به هیچ وجه مالک عین مستأجره نخواهد شد و صرفا حق استفاده از مغازه و کسب و کار در آنجا را به دست خواهد آورد. مطابق با نوع اول سرقفلی (حق کسب، پیشه یا تجارت)، دارندگان آن باید آگاه باشند که هر لحظه ممکن است امتیاز ایجاد شده با ادعای مالک در معرض خطر از بین رفتن قرار گیرد و با عنایت به شمول قانون روابط مؤجر و مستاجر در اینگونه سرقفلی ها، امکان تخلیه ملک توسط مالکان حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود خواهد داشت. البته مالکان اعیان مستأجره در صورتی می توانند از چنین ابزاری استفاده کنند که تخلفی از سوی مستأجر صورت گرفته باشد. ممکن است در برخی از مشاغل مستأجر نیازمند زمانی نامحدود در بهره گیری از عین مستأجره باشد؛ بدین خاطر مستمسک حق سرقفلی میشود؛ ریشه ایجاد حق سرقفلی تنها با توافق طرفین قرارداد ایجاد خواهد شد ، باید نکات زیر را مورد توجه قرار دهید:
سرقفلی مغازه و املاک تجاری
- شغل: ذکر شغل و کسب وکاری که قرار است به موجب حق سرقفلی شخص مستأجر در عین مستأجره برپا نماید از اهمیت ویژه ای برخوردار است. ماده 217 قانون مدنی در همین باره بیان می دارد «در معامله لازم نیست که جهت معامله آن تصریح شود ولی اگر تصریح شد، باید مشروع باشد و الا باطل است». در ماده مزبور الزامی در بیان جهت معامله وجود ندارد اما در ایجاد حق سرقفلی جهت و هدف معامله از عناصر بنیادین آن محسوب میشود و در اصل حق سرقفلی بر محور آن می چرخد، بنابراین مستأجر ملزم است تا ذیل قرارداد مورد استفاده خود را بیان نماید .
- سند سرقفلی: در ایجاد چنین حقی باید توجه کنید که اعطای آن به موجب سند رسمی هست یا عادی. عموما مناسب ترین و معقولانه ترین روش ایجاد حق سرقفلی ذیل یک سند رسمی است تا شرایط انتقال آن نیز در همان چارچوب صورت پذیرد؛ اما این به معنای بی اعتباری سند عادی نمی باشد اما به هنگام انتقال آن بایست اذن مالک عین مستأجره وجود داشته باشد .
- انتقال: همانطور که از عنوانش مشخص است ، حق سرقفلی می تواند قابل انتقال نیز باشد و یا مستأجر دارای چنین حقی از انتقال آن بغیر منع شده باشد. در صورت وجود حق انتقال بغیر، روشن است که شخص مستأجر می تواند حق سرقفلی را به موجب قرارداد فی ما بین مؤجر و مستأجر انتقال دهد؛ اما مشکل آنجا بروز خواهد کرد که انتقال چنین حقی منع شده باشد. ماده 19 قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356 بیان میدارد: هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال بغیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا مستأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه نماید .در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می کند و مراتب را به مؤجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود. همچنین در صورت انتقال حق سرقفلی با جهاتی روبه رو هستیم: انتقال اختیاری که مطالبی پیرامونش بیان شد؛ انتقال قهری که شخص دارنده حق سرقفلی فوت می نماید و حقوق حاصل از آن به ورثه شخص متوفی منتقل می شود؛ انتقال قضایی که به موجب حکم قضایی حق سرقفلی به غیر انتقال داده خواهد شد همانطور که در ماده 19 قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356 آمده است.
