ملک مشاعی و قوانین خرید و فروش آن
شاید تا به حال عبارت ملک مشاعی به گوشتان خورده باشد. زمانی که می گویم یک ملک مشاعی است، یعنی چندین نفر به صورت اشتراکی مالک یک ملک می‌باشند، بدون اینکه مشخص باشد سهم هر یک چقدر است. یکی از مهمترین مسائل در مورد ملک مشاع این است که مالکان آن می‌توانند حتی بدون اجازه دیگر مالکان برای سهم خودشان تصمیم گرفته و در آن دخل و تصرف حقوقی و قانونی از جمله فروش اجاره و غیره را داشته باشند. البته در مورد تصرفات مادی باید سهم دیگر مالکان را پرداخت و رضایت آن‌ها را جلب کنند.
“مقاله پیشنهادی”
فهرست محتوا
- قوانین مربوط به فروش ملک مشاع چگونه است؟
- تکلیف فروش ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا چیست؟
- اگر چندین وارث مالک یک ملک مشاع باشند، فروش آن ملک چه حکمی دارد؟
- چگونه برای ملک مشاع سند رسمی دریافت کنیم؟
- قوانین مربوط به ساخت و ساز در ملک مشاع چیست؟
- جرم فروش ملک مشاع چیست؟
- افراز ملک مشاعی به چه معناست؟
- چگونه فروش ملک مشاع غیرقابل افراز صورت می‌گیرد؟
- حق شفعه به چه معناست؟
- نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع به چه صورت است؟
- فروش ملک مشاع با قولنامه و قوانین مربوط به آن
- هزینه دادرسی در فروش ملک مشاعی به چه صورت است؟
- وکیل فروش ملک مشاع چه می‌کند؟
- انواع تقسیم مال مشاعی
قوانین مربوط به فروش ملک مشاع چگونه است؟
بر اساس قانون مدنی ماده ۵۸۱ زمانی که یک ملک به صورت مشاعی میان چندین شریک می‌باشد، بدون رضایت دیگر شرکا هر یک از مالکین می‌تواند از سهم خودش به دیگران نقل و انتقال صورت دهد. بنابراین فروش ملک مشاعی از جمله مسائل حقوقی مهم است و از آنجایی که تعداد مالکین ملک مربوطه بسیار بیشتر از حالت عادی است، اختلافات بیشتری نیز میان آن‌ها در رابطه با مسائلی همچون فروش، اجاره، رهن، خرید و غیره به وجود می‌آید که می‌تواند بسیار چالش برانگیز باشد.
به همین خاطر ما در این مقاله از موسسه حقوقی آتیه آفرینان عدالت جو تصمیم گرفتیم تا به شفاف سازی مسائل حقوقی در رابطه با فروش و خرید ملک مشاعی و قوانین مربوط به آن بپردازیم بنابراین در ادامه این مطلب همراه ما باشید.
برای ارتباط با وکلای موسسه حقوقی آتیه آفرینان عدالت جو از طریق لینک زیر اقدام فرمایید.
تکلیف فروش ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا چیست؟
اگر شخصی به صورت شراکتی یک ملک را به صورت مشاع با دیگران خریداری کرده باشد و بخواهد آن را بدون اجازه شرکا به فروش برساند، در صورت انجام معامله، تنها می‌تواند از سهم خودش واگذاری را انجام داده و نمی‌تواند از سهم شرکای دیگر اقداماتی را صورت دهد. بدین ترتیب معامله فضولی محسوب شده و اگر شرکای دیگر معامله را قبول کنند، معامله صحیح به شمار می‌رود.
اما اگر سایر شرکا معامله را رد کنند، فقط شخصی که فروش را انجام داده می‌تواند از سهم خود ملک را به فروش برساند و مالک جدید نیز اگر خواست که دخل و تصرفی را در ملک مشاعی داشته باشد، باید رضایت سایر شرکا را نیز جلب نماید.
نکته) اگر خریدار جدید از نارضایتی دیگر شرکا آگاه باشد و بداند که معامله فضولی صورت گرفته، نمی‌تواند اعتراضی داشته باشد ولی اگر از فضولی بودن معامله بی اطلاع باشد، معامله او صحیح است و حتی می‌تواند آن را به خواست خود فسخ نماید.
اگر چندین وارث مالک یک ملک مشاع باشند، فروش آن ملک چه حکمی دارد؟
سند ملک مشاع در صورتی که به ارث برسد، هر یک از وارثان می‌توانند حق فروش سهم خود از ملک مشاع را طبق قوانین حقوقی داشته باشند. البته باید توجه داشته باشید که سند ملک مشاع دو نوع عادی و رسمی دارد. در اسنادرسمی که در دفاتر اسنادرسمی و زیر نظر مأمورین رسمی تنظیم شده‌اند، قوانین به شکل دیگری بوده اما در اسناد عادی که در دفاتر اسناد و قوانین اسناد رسمی تنظیم نشده، بین طرفین با امضای شاهدین امکان تنظیم وجود دارد.
اما در رابطه با مالکیت ملک مشاع باید بگوییم که این سند در اداره ثبت اسناد و طبق قوانین رسمی ثبت می‌شود و جز اسناد رسمی به شمار می‌رود. اگر سند ملک مشاع به شکل رسمی به ثبت نرسیده باشد، یک سند عادی بوده و فاقد اعتبار سند رسمی می‌باشد.
چگونه برای ملک مشاع سند رسمی دریافت کنیم؟
اگر هر یک از مالکان ملک مشاع بخواهند که سهم ناچیز خود را برای سندسازی به طور مستقل دنبال کنند، باید مراحل زیر را در پیش گیرند:
- درخواست تفکیک سند به اداره ثبت و اسناد
- تعیین سهم هریک از شرکاء طبق نسبت سهم آن‌ها
- تنظیم نمودن تقسیم نامه
- تنظیم صورت مجلس تفکیکی
- ارائه اسناد ملک و تقسیم نامه آن به اداره ثبت اسناد
- ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسناد مجزا برای مالکان به نسبت سهم آن‌ها
قوانین مربوط به ساخت و ساز در ملک مشاع چیست؟
باید بدانید که ساخت و ساز در ملک مشاعی به نوعی دخل و تصرف مادی در آن ملک به شمار می‌رود. بنابراین بر اساس قانون باید تمامی مالکین از این بابت رضایت داشته باشند و هیچ یک از افراد شریک نمی‌توانند بدون اطلاع و جلب رضایت سایر شرکا اقدام به ساخت و ساز در یک ملک مشاعی کنند. درصورتی که ساخت و ساز توسط یکی از شرکای ملک مشاعی بدون جلب رضایت و عدم اطلاع دیگر شرکا انجام گیرد، سایر آن‌ها می‌توانند شکایت کرده و حتی دستور تخریب و اجرت المثل ملک کنند.
شما می‌توانید در رابطه با قوانین حقوقی و قانونی ملک مشاعی با وکلا و کارشناسان موسسه حقوقی آتیه آفرینان عدالت جو مشورت کنید. چرا که آن‌ها با تجربه چندین ساله خود می‌توانند راهنمای بسیار مطمئنی در حل پرونده‌های حقوقی و مشکلات شما در قبال املاک مشاعی باشند.
جرم فروش ملک مشاع چیست؟
اگر به هر نحوی یکی از شرکا بخواهد سهم شریک دیگری را بدون اجازه او به فروش برساند، مرتکب جرم فروش ملک مشاع شده است. این جرم بر اساس قانون جزو جرائم علیه اموال محسوب شده و باید انتقال مال و ضرر مالی شخص مالباخته جبران گردد و به نوعی یک سبک از کلاهبرداری شناخته می‌شود.
اگر فردی سهم خود را از ملک مشاعی بدون اینکه از سایر شرکا اجازه بگیرد به فروش برساند، جرم محسوب نمی‌شود. ولی اگر دخل و تصرفی در سهم شرکا داشته باشد و بخواهد از سهم آن‌ها فروش را انجام دهد، فرد مذکور یک مجرم به شمار می‌رود.
افراز ملک مشاعی به چه معناست؟
شاید بپرسید که افراز ملک مشاع باید به چه معنا می‌باشد. افراز یعنی جدا کردن سهم هر یک از مالکینی که در ملک مشاعی سهم دارند. بدین ترتیب با توافق و رضایت آن‌ها و به دور از هیچ گونه اجباری از طریق دادگاه، افراز یا جداسازی سهم هر یک انجام می‌شود. بدین ترتیب شراکت افراد سهیم، شکل و شمایل بهتری به خود می‌گیرد و هر یک از شرکا می‌توانند بدون ممنوعیت قانونی از سهم خود استفاده کرده و آن را برای خرید و فروش به کار ببرند.
چگونه فروش ملک مشاع غیرقابل افراز صورت می‌گیرد؟
برای افراز کردن ملک مشاع باید در یک اداره ثبتی حضور پیدا کنید و اگر اداره ثبت اعلام کند که ملک مورد نظر غیر قابل افراز است، گواهی مبنی بر غیر قابل افراز بودن آن باید صادر شود و در این شرایط هر یک از شرکا که تصمیم به فروش ملک را داشته باشند، باید الزاماً دادخواست فروش ملک مشاع را تنظیم کرده و به دادگاه تحویل دهند تا دادگاه حقوقی دستور فروش ملک مشاعی را با یک حکم صادر کند.
حق شفعه به چه معناست؟
در قانون مدنی ماده ۸۰۸ در صورتی که دو نفر در مالی غیر منقول و قابل تقسیم با یکدیگر شریک شده باشند و یکی از این شرکا سهم خود را به فرد دیگری بفروشد، شریک او حق دارد مبلغی را که بابت خرید آن سهم از ملک مشاع داده شده به خریدار پرداخت نموده و مالک سهم او شود که به این کار حق شفعه می گویند.
نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع به چه صورت است؟
برای فروش ملک مشاع نیاز به اجراییه خاصی وجود ندارد و مستقیماً می‌توان حکم را به اجرا درآورد. البته قیمت ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری ارائه شده و تعیین می‌گردد. در صورتی که هر یک از شرکا نسبت به قیمت تعیین شده اعتراضی نداشته باشند، آگهی برای به مزایده گذاشتن فروش ملک مشاعی انتشار می‌یابد.
بعد از اینکه ملک از طریق مزایده به فروش رسید، هزینه‌های مربوط به اجرا و همچنین هزینه‌های قانونی آن از مبلغ معامله کسر شده و مبلغ باقیمانده بین هر یک از شرکا با توجه به سهمیه که داشته‌اند، تقسیم می‌شود. نکته بسیار مهم دیگری که باید به آن توجه کنید، این است که اگر ملک مشاعی در رهن باشد، نمی‌توان آن را به فروش رساند.
فروش ملک مشاع با قولنامه و قوانین مربوط به آن
همانطور که می‌دانید، قولنامه به معنی تنظیم قرارداد پایه و اولیه میان دو طرف است که تصمیم معامله با یکدیگر در آینده را دارند. قولنامه سندیت رسمی نداشته و صرفاً تعهد طرفین را نسبت به یکدیگر مشخص می‌کند. عمدتاً در قولنامه‌ها ضمانت اجرایی، مالی یا خسارت‌ها برای موارد مختلف در نظر گرفته می‌شود.
در رابطه با فروش ملک مشاع نیز از طریق قولنامه باید همه شرکا برای فروش ملک توافق داشته باشند و ملک به صورت قولنامه‌ای به فروش می‌رسد. ملکی که به صورت قولنامه‌ای فروخته شود نیازی به حضور سایر شرکا ندارد و فقط رضایت آن‌ها شرط است.
اما در صورتیکه مالکین برای فروش ملک مشاع با قولنامه رضایت نداشته باشند، باید افراز ملک انجام گیرد. بعد از آن هر یک از شرکا با تعیین سهم خود می‌تواند آن را به فروش برساند. بنابراین باید توجه داشته باشید که اگر خریدار املاک مشاعی هستید، رضایت همه شرکا الزامی می‌باشد و چه برای خرید و چه برای فروش در صورتی که قرار باشد کل ملک به فروش برسد، اتفاق نظر همه شرکا لازم است. نمونه دادخواست فروش ملک مشاعی را در زیر مشاهده می‌کنید:
بسمه تعالی
ریاست محترم مجتمع قضایی ………
با سلام و احترام
اینجانب …………. و خواندگان …………….. و …………….. در آپارتمانی با شماره پلاک ثبتی …………. به صورت مشاعی مالک می‌باشیم، با توجه به مدارک تقدیمی و نامهٔ صادر شده از اداره ثبت اسناد ……………. این آپارتمان با شماره ثبتی فوق الذکر قابل تقسیم و افراز نمی‌باشد. فلذا از دادگاه محترم تقاضای صدور دستور فروش آپارتمان مذکور و تقسیم ثمن آن را طبق سهم الشرکه و میزان مالکیت به انضمام تمامی خسارات قانونی و هزینه دادرسی را دارم.
با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی و امضاء
هزینه دادرسی در فروش ملک مشاعی به چه صورت است؟
با توجه به ملک مربوطه، تعداد شرکا و همچنین قوانینی که ممکن است هر ساله تغییر کند، هزینه دادرسی متفاوت خواهد بود و نمی‌توان هزینه مشخصی را برای آن اعلام نمود.
وکیل فروش ملک مشاع چه می‌کند؟
عمدتاً وکیل در این رابطه باید به دعاوی مربوطه، تبادلات تنظیم سند، رعایت حقوق شرکا در برابر یکدیگر و پیگیری قانونی و حقوقی مسائل مربوط به ملک مشاعی بپردازد. همچنین باید با قوانین و راهکارهای بسیاری که در رابطه با خرید و فروش ملک مشاعی وجود دارد آشنایی کامل داشته باشد و حتماً از تجارب کامل در این زمینه برخوردار باشد.
انواع تقسیم مال مشاعی
- تقسیم به افراز
- تقسیم به تعدیل
- تقسیم به رد
وکلای موسسه حقوقی آتیه آفرینان عدالت جو به طور کامل با قوانین و استانداردهای روز در رابطه با خرید و فروش املاک مشاعی آشنایی دارند و می‌توانند شما را به خوبی در این راستا راهنمایی کند بنابراین می‌توانید از تجارب چندین ساله این وکلای حرفه‌ای استفاده نموده و بهترین معاملات را با برترین شرایط برای خود رقم بزنید.
