تخلیه ملک
تخلیه ملک
در این قسمت قصد داریم تا شما را با مواردی درباره اجاره ملک و تخلیه آشنا نماییم تا اگر به مشکلی مشابه برخورد کردید از قوانین حاکم مطلع باشید . اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف، منافع عین مال خود را در برابر اخذ اجرت با دیگری معامله میکند، به عبارت دیگر مالک مال، منافع مال خود را برای مدتی در قبال دریافت پول یا مال معینی در اختیار طرف قرارداد میگذارد، بدون اینکه در مالیکت عین مال، تغییری ایجاد شود. وفق ماده(۲) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶؛ قرارداد های عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود، گواهی گردد، در غیر اینصورت وفق بند(۵) ماده(۲) آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر؛ قرارداد شما تابع قوانین قبلی موجر و مستاجر{۱۳۵۶و ۱۳۶۵}احکام حقوقی آنها خواهد بود.
مورد دیگر حق واگذاری است که اگر به مستاجر این حق داده نشده باشد و ملک را در واقع بدون اجازه به دیگری واگذار نماید فرد موجر می تواند درخواست تخلیه ملک نماید که پس از تقدیم دادخواست و احراز این امر توسط مقام قضائی حکم به تخلیه عین مستاجره علیه متصرف یا مستاجر صادر خواهد شد و در این صورت مستاجر فقط حق دریافت نصف سر قفلی را خواهد داشت. حتی اگر برای شغل دیگری ملک اجاره شده باشد و مستاجر شغل خود را عوض کند موجر می تواند درخواست تخلیه دهد. به موجب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی و بدون دریافت هیچ گونه سر قفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می گردد ، در راس انقضا مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه ملک است، مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید گردد .
تخلیه ملک
برای اینکه تخلیه ملک قانونی باشد اولا باید مدت اجاره تمام شده باشد یا بیش از سه ماه اجاره پرداخت نشده باشد . یا کاری برخلاف قرارداد انجام شده باشد. اگر قرارداد اجاره غیر رسمی باشد برای تخلیه ملک می توان دستور فوری گرفت . در این صورت مقام قضایی مسئول با بررسی مورد دستور تخلیه را می دهد . در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد موجر باید درخواست تخلیه دهد که زمان بیشتری نیاز خواهد داشت در این مدت مستاجر درخواست تجدیدنظر نیز می تواند بدهد . اگر در مدت مذکور اعتراضی به اجراییه نشود مستاجر به تخلیه مجبور خواهد شد . نکته ای که در اینجا وجود دارد در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره بها یا پول شارژ و… را پرداخت نکرده باشد، نمی توانیم خودمان شخصا این مبلغ را از ودیعه ای که دستمان است، کم کنیم. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم.
تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی عبارت است از اینکه به موجب ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره عادی باید به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد گواهی گردد و درخواست تخلیه در صورتی که محل اجاره به منظور سکنی باشد به شورای حل اختلاف و در صورت تجاری بودن محل مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی به دادگاه محل تقدیم و دستور تخلیه با انقضا مدت توسط موجر یا قائم مقام قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با تودیع مبلغ ودیعه و قرض الحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته و سپس اجرای تخلیه توسط ضابطین قوه قضاییه صورت می پذیرد. با توجه به قانون مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ موجر نیازی به چک تخلیه ندارد، در صورتی که قرارداد اجاره درست تنظیم شده باشد در زمان انقضای مدت قرارداد موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه عین مستاجره را می نماید که خیلی سریع به نتیجه می رسد. برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نمی باشد . در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد، مستاجر مکلف به تخلیه ملک عین مستاجره خواهد بود و بسته به آنکه قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرا حکم نیز متناسب با آن می باشد .
