همه چیز درباره اخذ به شفعه
فهرست محتوا
همه چیز درباره اخذ به شفعه
اخذ به شفعه چیست – حق شفعه به چه می گویند
ماده ۸۰۸ قانون مدنی بیانگر این است زمانی که مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک است و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل نماید شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک نماید . این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می نامند . اخذ به شفعه از احکام استثنایی می باشد چون طبق اصل حقوقی نمی توان ملکی را از ملکیت کسی بدون موافقتش خارج کرد .
حق شفعه همان حق شریک دوم می باشد که ماده ۸۰۸ قانون مدنی آن را این طور بیان کرده : «زمانی که مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک است و یکی از ۲ شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل نماید شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک نماید .» در واقع حق شفعه به زبان ساده به این معناست که زمانی که مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک است و یکی از ۲ شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و مالک سهم فروخته شود .
اخذ به شفعه چیست – شرایط اخذ به شفعه
- غیر منقول بودن مال
- مشاع بودن مال غیر منقول
- قابل تقسیم بودن مال غیر منقول
- دونفر بودن شرکاء
- انتقال سهم مشترک به وسیله بیع باشد
- شریک تمام حصه خود را انتقال دهد
- قدرت شفیع بر تادیه دشمن
اهلیت شفیع شرط دارا شدن حق شفعه نیست چون حق مذبور در اثر بیع سهم مشاع از طرف شریک برای رفع ضرر ناشی از شرکت موجود می شود اما در اعمال حق مذبور که ایقاع می باشد شفیع باید دارای اهلیت استیفا باشد بنابراین اگر شفیع به جهتی از جهات ( صغر ، جنون و سفه ) محجور شود با رعایت غبطه در حدود مقررات قانونی ولی یا قیم او اخذ به شفعه می کند و اگر سفیه یا صغیر ممیز اخذ به شفعه کند نفوذ آن محتاج به اجازه ولی یا قیم می باشد . به عقیده فقهای امامیه زمانی که ولی یا قیم از اخذ به شفعه چنانچه به غبطه مولی علیه باشد امتناع نماید مولی علیه بعد از بلوغ قادر است خود اخذ به شفعه کند .
اخذ به شفعه چیست – فوریت اخذ به شفعه
طبق ماده ۸۲۱ قانون مدنی اخذ به شفعه فوری می باشد بنابراین بعد از آنکه شریک اطلاع بر فروش سهم شریک خود پیدا کرد می تواند در مدتی که عرفا برای اخذ به شفعه لازم می باشد حق خود را اعمال کند و مبیع را تملک نماید .
اخذ به شفعه چیست – طریق اخذ به شفعه
بعد از اطلاع شفیع بر فروش سهم مشاع و مقدار ثمنی که در مقابل آن به فروش رفته است و آنچه دانستن آن برای اخذ به شفعه لازم می باشد می تواند فورا اخذ به شفعه کند یعنی اراده خود را بر تملک مبیع در مقابل ثمن المثل اعلام کند . در اخذ به شفعه مستنبط از ماده ۲۱۶ قانون مدنی باید مقدار ، جنس و وصف ثمن برای شفیع مشخص شود .
اخذ به شفعه چیست – مراحل اخذ به شفعه
۱- تملک مبیع مشاع که به وسیله قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر آن کند محقق می گردد .
۲- تادیه ثمن به مشتری که عمل مادی می باشد .
مورد اخذ به شفعه چون مال غیر منقول است و معاملات غیر منقول طبق ماده ۴۷ و۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود اخذ به شفعه نیز در همان دفتر به عمل می آید بنابراین برای آنکه مشتری از قبول ثمن ممانعت نکند تا فوریت بگذرد کسی که میخواهد اخذ به شفعه کند باید ثمن را در صندوق ثبت تودیع و قبض رسمی آن را به دفترخانه ای که بیع را واقع ساخته تسلیم و اخذ به شفعه را اعلام نماید همچنانکه شفیع قادر است بدون مراجعه به دفتر اسناد رسمی قبض صندوق را مبنی بر تودیع ثمن به وسیله اظهار نامه طبق ماده ۷۰۹ و ۷۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی به طرف اعلام کند .
اخذ به شفعه چیست – حق شفعه و آثار آن
- حق شفعه از آثار بیع صحیح می باشد
- اخذ به شفعه ایقاع می باشد
- نمائات منفصله متعلق به مشتری است و متصله به تبع بیع به شفیع منتقل می گردد
- حق شفعه قابل تبعض نیست
- حق شفعه حق مالی است
- حق شفعه از حقوق عینی می باشد
- حق شفعه در معامله منتقل به غیر نخواهد شد
- حق شفعه به ورثه منتقل می شود
- حق شفعه قابل اسقاط می باشد
- بایع نمی تواند با شفیع اقاله کند
اخذ به شفعه چیست – آثار و احکام حق شفعه
- تاثیر اخذ شفعه در معاملات
اخذ به شفعه هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه کرده باطل می کند .
- اخذ به شفعه بعد از اقاله
اقاله از زمان اعلام آن عقد را منحل می کند و اثر قهقرایی نسبت به ما قبل خود نمی کند و شفیع به اعتبار حق عینی که قبلا در اثر بیع سهم مشاع به دست آورده آن را تملک می کند این است که با اخذ به شفعه اقاله بلا اثر می شود .
- خیارات و اخذ به شفعه
در صورتی که یکی از متبایعین در اثر یکی از خیارات ، بیع را فسخ نماید و پس از آن شفیع اخذ به شفعه کند فسخ بلااثر می شود .
- فروش مبیع از طرف مشترک به شخص ثالث
اخذ به شفعه هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه کرده باطل می کند .
- تصرفات مادی مشتری در مبیع
مشتری قادر است هر نوع تصرفی در سهم خریداری خود کند زیرا مالک می باشد و طبق ماده ۳۰ ق م حق هرگونه تصرف و انتفاع را دارد و حق شفعه برای شریک مانع از تصرف او نیست .مستنبط از ماده ۸۱۹ ق . م در حالی که مشتری در مبیع تصرفاتی کند و اموالی از خود بر آن بیفزاید مانند گذاردن در و پنجره در بنا و یا ساختن بنا و کاشتن درخت در زمین و شریک اخذ به شفعه کند بعد از اخذ به شفعه مشتری میتواند آنها را جدا نموده بردارد .
اخذ به شفعه چیست – عیب و تلف مورد شفعه
- معیوب بودن مبیع در زمان بیع
در حالی که بعد از اخذ به شفعه کشف شود که مبیع قبل ازبیع معیوب بوده چهار فرض می توان کرد :
- زمانی که طرفین از وجود عیب آگاه باشند هیچ یک نمی توانند معامله را فسخ و با مطالبه ارش کنند .
- زمانی که شفیع در هنگام اخذ به شفعه جاهل به عیب بوده اما مشتری در حین بیع آن را و ثمن را از مشتری دریافت دارد.
- زمانی که شفیع در هنگام اخذ به شفعه عالم به عیب است اما مشتری در حین بیع جاهل به آن بوده شفیع نمی تواند معامله خود را فسخ کند .
- زمانی که شفیع در حین اخذ به شفعه و مشتری در حین بیع جاهل به عیب باشند شفیع قادر است فسخ یا مبیع را به بایع مسترد دارد.
- عیب و تلف مورد شفعه نزد مشتری
مشتری نسبت به عیب و خرابی وتلفی که پیش از اخذ به شفعه در ید او حادث شود ضامن نیست و همچنین پس از اخذ به شفعه و مطالبه در صورتی که تعدی یا تفریط نکند .
