فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
گاهی چند نفر با هم به صورت اشتراکی یک ملک را خریداری می‌کنند و همگی در آن سهم دارند به طوری که سهم تغییر آن‌ها مشخص نمی‌باشد، در این صورت می گویند که ملک مشاعی است. اما اگر فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک انجام گیرد حکم آن چیست؟
یکی از مهم‌ترین مسائلی که در زمینه املاک و اموال مشاعی مطرح می‌شود، این است که آیا هر یک از شرکا می‌توانند بدون اجازه دیگری اقدام به فروش آن کنند یا خیر؟ اگر شرکا از این بابت به یکدیگر اطلاع دهند و رضایت سایر شرکا نیز وجود داشته باشد، مشکلی در فروش ملک مشاع به وجود نمی‌آید و هر یک از شرکا می‌تواند سهم خود را به صورت جداگانه بدون دخل و تصرف در سهم دیگران به فروش برساند.
اما اگر شرکا اطلاعی از فروش ملک نداشته باشند، می‌توانند از طریق قانونی پیگیر ماجرا شوند. در صورتی که به عنوان یک فرد مالک، در ملکی مشاعی شریک هستید، اگر از قوانین مربوط به املاک مشاعی اطلاع نداشته باشید، ممکن است سایر شرکا حق و حقوق شما را به صورت غیرقانونی تصرف کنند.
بنابراین پیشنهاد می‌کنیم با این مقاله از موسسه حقوقی آتیه آفرینان عدالت جو همراه باشید و هر گونه سؤال و یا مشکلی در رابطه با ملک مشاع، فروش ملک مشاع، نقل و انتقال ملک مشاعی، انحصار ورثه با ملک مشاع و غیره دارید، آن را با کارشناسان و وکلای این موسسه مطرح نموده تا پاسخ مناسبی را دریافت نمایید.
“مقاله پیشنهادی”
فهرست محتوا
بیشتر با نحوه فروش ملک مشاع آشنا شوید.
همانطور که گفتیم، ملک مشاع ملکی است که چند نفر باهم در آن سهیم هستند و حالت مشاعی در صورتی برای یک ملک به وجود می‌آید که مثلاً از شش دانگ آن، هر فرد یک یا دو دانگ آن و یا حتی نیم دانگ از خانه را خریداری کند. در این حالت به خاطر این که ملک چندین مالک پیدا می‌کند، می گوییم حالت مشاعی دارد.
حتی ممکن است این ملک بعدها به ارث برسد و قوانین مربوط به تقسیم ارث ملک مشاعی نیز مشخص شده است. به طور کلی دعاوی حقوقی متعددی بابت املاک مشاعی به وجود می‌آید. مثلاً ممکن است ملکی به فروش برسد و سایر شرکا از آن بی اطلاع باشند و یا امکان دارد فردی سهم خود را از میان شرکا به فروش برساند ولی بعدها سایرین متوجه شوند که در سهم آن‌ها نیز دخل و تصرف داشته است.
گاهی هم بر سر میزان سهم اختلافاتی با یکدیگر پیدا می‌کنند. به همین خاطر قوانین مشخصی برای فروش، انحصار وراثت، نقل و انتقال، رهن و اجاره و … در املاک مشاعی وجود دارد که کارشناسان و قانون گذاران آن کشور از آن به خوبی مطلع می‌باشند.
آیا فروختن ملکی که مشاع باشد، بدون اجازه شریک درست است؟
طبق قانون فروش ملک مشاعی بدون اجازه شریک، غیر نافذ است و معامله غیر نافذ در حقیقت معامله‌ای است که شرایط صحت یک معامله را دارد، اما آثار آن در گرو رضایت فرد یا افرادی است که به نحوی در این معامله ذینفع هستند. بنابر این اگر در بحث املاک مشاعی یکی از شرکا، اگر ملک را بدون اجازه سایر شرکا به فروش برساند، شرکای دیگر می‌توانند با این معامله مخالفت کنند و آن را غیر نافذ بخوانند. در این صورت معامله قابل فسخ بوده و درست نمی‌باشد. اما اگر همه شرکا با آن موافق باشند معامله نافذ و صحیح است.
فروش سهم ملک مشاعی هر یک از شرکا بدون اجازه شرکای دیگر
شاید برخی از شما تصور کنید که چون مالک بخشی از یک ملک مشاعی هستید، می‌توانید به صورت مجزا و شخصاً سهمتان را به فروش برسانید. اما حقیقت ماجرا آن است که فروش ملک مشاعی این‌گونه که تصور می‌کنید نبوده و مراحل مخصوص به خودش را دارد و باید سهم افراد دیگر در مالکیت مشاعی در نظر گرفته شود.
در واقع هیچ یک از شرکا حق این را ندارند که خود را مالک، ملک، زمین و … دانسته و اقدام به فروش آن بکنند. در این صورت معامله نافذ نبوده و باید رضایت شرکا جلب شود. پس می‌بینید که فروش ملک مشاعی بدون رضایت تمام شرکا قابل انجام نبوده و طبق قوانین باید افراز مال مشاع صورت گیرد.
افراز به این معنی است که دقیقاً سهم هر فرد به عنوان شریک در ملک مشاعی مشخص می‌شود و می‌تواند در قبال سهم خود تصمیم بگیرد. گاهی ممکن است شرکا در یک ملک مشاعی تصمیم بگیرند که آن را بفروشند و با پولی که از فروش ملک به دست می‌آید، سهم هر کدام را پرداخت کنند. در این حالت اگر یکی از شرکا هم با این امر مخالف باشد، سایر شرکا نمی‌توانند این کار را صورت داده و باید برای افراز ملک مشاع اقدام کنند یا اینکه سهم شریک مخالف را از او بخرند.
حق شفعه در فروش ملک مشاعی چیست؟
اگر ملک مشاعی دارای دو مالک باشد، یعنی دو نفر به عنوان شریک آن را خریده باشند، مبحثی به نام حق شفعه نیز به وجود می‌آید. حق شفعه یعنی اینکه وقتی دو شریک یک ملک را خریده‌اند اگر یکی از آن‌ها اقدام به فروش سهم خود به شخص ثالثی بکند، در صورتی که شریک دیگر سهم شریک اول را از شخص ثالث خریداری نماید و به نوعی این حق را بازگرداند، می‌تواند مالک کل ملک به حساب بیاید.
بدین ترتیب حقی که از بابت بازگرداندن سهم شریک اول به دست آمده را حق شفعه می‌نامند. حق شفعه در ماده ۸۰۸ قانون مدنی به طور کامل با شرایط دقیق ذکر شده است.
راه‌های فروش ملک مشاعی بدون اجازه شریک چیست؟
همانطور که گفتیم شرکای یک ملک ممکن است آن را برای فروش بگذارند یا تصمیم به افراز آن داشته باشند و ممکن است بین آن‌ها از این بابت اختلافاتی نیز به وجود بیاید. اما حتی اگر یکی از شرکا مخالف باشد، نمی‌توان کار را پیش برد. ولی خوب است بدانید که چند راهکار قانونی برای فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکا وجود دارد که عبارتند از:
- افراز
افراز یعنی اینکه اگر قصد فروش یا تقسیم مال مشاع را دارید، دقیقاً سهم هر یک از شرکا مشخص شود تا هر کس بتواند برای سهم خود تصمیم بگیرد. به این ترتیب برای فروش سهم خود نیازی به اجازه دیگران نخواهد داشت. کارشناس اداره ثبت پس از بازدید از ملک و نقشه برداری، می‌تواند سند تفکیکی برای هر یک از مالکان را صادر کند. حال ممکن است فردی دارای سه دانگ و دیگر شرکا دارای یک یا دو دانگ باشند. پس می‌بینید که افراز ملک مشاعی به‌خوبی مالکیت و سهم هریک از شرکا را مشخص می‌کند.
- تقسیم به تعدیل
روش دیگری از افراز ملک، تقسیم به تعدیل است. از آن جایی که ارزش ملک یا زمین ممکن است تفاوت داشته باشد، شاید سهم یکی از شرکا در زمین یا ملک از نظر متراژ بیشتر از شریک دیگر باشد. بنابراین تعدیل به تقسیم باعث تعادل قیمتی میان شرکا می‌شود.
برای مثال فرض کنید که یک زمین به متراژ ۱۰۰ متر وجود دارد. حال اگر بخشی از آن بر خیابان اصلی باشد و بخش دیگر آن مخروبه باشد، در این صورت اگر نتوان زمین را به گونه‌ای تقسیم کرد که هر دو شریک از بخش مرغوب و نامرغوب زمین برخوردار شوند، ارزش ریالی زمین باید به گونه‌ای یکسان برقرار شود و تقسیم به تعدیل صورت گیرد.
- فروش
اگر یکی از شرکا بخواهد سهم مشاعی ملک خودش را به فروش برساند، همانطور که گفتیم اگر دو نفر باشند، حق شفعه ایجاد می‌شود و شریک دیگر می‌تواند با پرداخت مبلغی، خریدار سهم شریک خود شود و مالک تمام آن ملک مشاعی گردد. لذا باید توجه داشت که حق شفعه تنها تحت شرایط زیر قابل استفاده خواهد بود:
- فروش کل سهم
- مشاع بودن مال
- انتقال از طریق بیع
- غیر منقول بودن مال
- تعداد شرکا باید دو نفر باشد
- قدرت شفیع برای خرید سهم شریک
- اقدام به موقع برای استفاده از حق شفعه
- قابلیت تقسیم مال غیرمنقول (قابل جا به جا کردن از مکانی به مکان دیگر نباشد)
برای دریافت مشاوره در خصوص پرونده های فروش ملک مشاع از طریق لینک زیر می توانید با
وکلای موسسه حقوقی آتیه آفرینان عدالت جو در ارتباط باشید.
